Comprendre - Syn Immobilier

C’est assez rare, mais certaines banques acceptent de financer des crédits immobiliers sans apport personnel. On parle alors de crédit à 110 % si l’établissement prêteur prend les charges annexes comme les frais de notaire dans le coût total de l’opération.

L’absence d’apport rendra le banquier bien plus exigeant dans l’étude de votre dossier. Celui-ci doit être irréprochable, notamment en ce qui concerne vos revenus, la gestion de vos comptes, votre taux d’endettement, vos placements et votre situation professionnelle.

Il est tout à fait possible de faire de la location meublée en SCI, comme il est possible de faire de la location nue ou d’exploiter un local commercial par exemple.

Voici la liste des diagnostics à demander pour réaliser sereinement votre investissement immobilier :

• Le diagnostic AMIANTE.
• Le diagnostic ASSAINISSEMENT NON COLLECTIF.
• Le diagnostic PLOMB.
• Le diagnostic ELECTRICITE.
• Le diagnostic ERP.
• Le diagnostic GAZ.
• Le diagnostic TERMITES.
• Le diagnostic de performance énergétique (DPE).
• Le diagnostic MERULE.
• Le diagnostic METRAGE LOI CARREZ.

Ces diagnostics ne sont pas tous à demander, selon le lieu de votre investissement et la date de construction de l’immeuble en question.

Une promesse de vente est un engagement d’un propriétaire auprès d’un candidat acheteur à lui vendre son bien à un prix déterminé. Il lui donne ainsi en exclusivité une « option » pour un temps limité (généralement deux à trois mois).

Durant cette période, il lui est interdit de renoncer à la vente ou de proposer le bien à un autre acquéreur. Le candidat acheteur bénéficie, lui, de la promesse pour décider s’il souhaite acheter ou non. Un avantage incontestable ! En contrepartie, il verse au vendeur une indemnité d’immobilisation en principe égale à 10 % du prix de vente. S’il se décide à acquérir, cette indemnité s’imputera sur la somme à régler. Mais s’il renonce à acheter ou s’il ne manifeste pas son acceptation dans le délai d’option, l’indemnité restera acquise au propriétaire à titre de dédommagement.

Dans le compromis de vente, vendeur et acheteur s’engagent l’un comme l’autre à conclure la vente à un prix déterminé en commun. Juridiquement, le compromis vaut donc vente. Si l’une des parties renonce à la transaction, l’autre peut l’y contraindre par voie de justice, en exigeant de surcroît des dommages et intérêts.
La signature du compromis s’accompagne du versement par l’acquéreur d’une somme d’environ 5 % et 10 % du prix de vente. Appelée dépôt de garantie, elle s’imputera sur le prix lors de la signature de l’acte notarié. Le dépôt de garantie n’est pas toujours obligatoire.

La taxe foncière et la taxe d’habitation sont deux impôts distincts. La taxe foncière est payée par le propriétaire du bien, la taxe d’habitation est elle payée par l’occupant du bien. Si vous êtes à la fois propriétaire et occupant de votre bien vous devez vous acquitter des deux taxes une fois par an. La taxe d’habitation est due par l’occupant d’un logement au 1er janvier pour l’année en cours.

La taxe foncière peut regrouper 3 impôts différents :

• La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB).
• La taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB).
• La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM).

Voici les étapes à suivre pour réaliser sereinement votre investissement :

• Obtenir une enveloppe de financement auprès de votre banque. C’est-à-dire la somme que la banque est prête à vous prêter pour réaliser cet investissement.
• Choisir l’un des biens que nous proposons chaque semaine, correspondant à votre budget.
• Retourner voir votre banque avec le dossier de financement que nous vous aurons préparé, personnalisé en fonction du bien sélectionné, pour obtenir votre emprunt.

L’assurance propriétaire non-occupant (assurance PNO) peut être souscrite par un propriétaire possédant un bien immobilier qui est mis en location. Elle le protège en cas de :

• Période de vacance locative entre deux locataires.
• Sinistres non-couverts par l’assurance habitation de ses locataires.
• Mise en jeu de sa responsabilité civile de propriétaire.

Cette assurance n’est pas obligatoire mais fortement recommandée. Un dépôt de garantie est une somme d’argent versée par le locataire au propriétaire du bien à la signature du contrat de bail, et conservée par le propriétaire pendant toute la durée du bail. Le propriétaire pourra utiliser ce dépôt de garantie en cas de manquement du locataire à l’une de ses obligations de paiement du loyer, des charges locatives ou d’entretien du logement. Ces deux garanties sont tout à fait cumulables puisqu’elles couvrent des aspects différents.

Comprenez littéralement « flux de trésorerie » : c’est la différence entre vos entrées d’argent (loyers) et vos sorties d’argent (charges, emprunts…). Il s’agit de la réserve financière qu’il vous reste après le règlement de vos charges. Cela représente donc votre gain en terme de trésorerie.

Payer votre bien cash n’est jamais conseillé en matière d’investissement immobilier. Si vous disposez d’une grosse somme disponible en trésorerie, vous avez tout intérêt à profiter de « l’effet de levier ». Au lieu de payer un bien cash, vous pouvez emprunter pour réaliser plusieurs investissements locatifs en réalisant à chaque fois un apport. Vous développerez d’autant plus rapidement votre patrimoine immobilier.
Plutôt que d’acheter un bien d’une valeur de 150.000 € cash, vous pouvez par exemple réaliser 5 investissements de 150.000 € et apporter à chaque fois 30.000 € d’apport pour faciliter les financements bancaires. Au lieu de toucher les loyers d’un investissement, vous encaisserez les loyers de cinq investissements différents, d’où l’expression « effet de levier ».

Dans les faits, il n’est pas impossible d’obtenir un emprunt bancaire sans CDI mais ce dernier reste quasi indispensable à l’obtention d’un crédit immobilier. La banque demande généralement les 3 derniers bulletins de paie de l’emprunteur lors d’une demande de financement.