Comment améliorer son taux d’endettement grâce à l’investissement immobilier ?

Il existe deux types d’investissements immobiliers, ce qui vont vous faire gagner de l’argent et ceux qui vont vous en faire perdre.

Lorsque vous investissez dans un bien qui n’est pas rentable, les loyers que vous encaissez ne couvrent pas intégralement les charges que vous devez payer (emprunt, taxes…). Vous devez tous les mois compléter avec votre argent personnel afin d’atteindre l’équilibre. Ce type d’investissement pénalise votre taux d’endettement puisque vous vous retrouvez tous les mois avec moins d’argent que vous n’en aviez avant de réaliser l’investissement.

Au contraire, investir dans un bien rentable qui dégage un cash-flow mensuel (c’est-à-dire qui génère plus de loyers que les charges dont vous devez vous acquitter) améliore forcément votre taux d’endettement, puisque tous les mois vous vous retrouver avec plus d’argent disponible qu’avant la réalisation de votre investissement.

Prenons un exemple :

Vous gagnez 2.000 € par mois, votre loyer (ou le remboursement du prêt de votre résidence principale) ainsi que vos autres charges mensuelles s’élèvent à 600 €. Votre reste à vivre est donc de 1.400 €, dans ce cas-là votre taux d’endettement est de 30 % (600 € / 2.000 €).

• Vous réalisez un investissement non rentable qui vous rapporte 800 € de loyers par mois pour 1000 € de charges associées. Vos revenus passent donc à 2.800 € (2.000 € + 800 €) pour 1.600 € de charges. Votre taux d’endettement vient de passer à 57,14 %. Les banques acceptent en général de financer des individus avec un taux d’endettement de 30% maximum. Dans cet exemple, ce premier investissement immobilier vous empêchera d’en réaliser d’autres par la suite et donc de vous développer une rente immobilière.
• Dans cet autre cas, vous réalisez un investissement rentable qui vous rapporte 2.400 € de loyers par mois pour 700 € de charges associées. Vos revenus passent donc à 4.400 € (2.000 € + 2.400 €) pour 1.300 € (600 € + 700 €) de charges. Votre taux d’endettement vient de passer de 30 % à 29,55 %, vous avez donc amélioré votre capacité d’endettement et il est très probable que votre banque accepte de vous suivre sur d’autres projets immobiliers dans l’avenir.