L’immeuble de rapport, tout ce qu’il faut savoir

L’immeuble de rapport, que l’on peut également appeler immeuble locatif désigne un bâtiment composé de plusieurs logements. On peut aussi parler d’immeuble de rapport mixte lorsque se trouvent dans le bâtiment en question plusieurs logements et un local commercial par exemple.

Sachez qu’investir dans un immeuble de rapport n’est pas uniquement réservé aux personnes ayant de grosses capacités financières, en effet il est possible d’investir dans un immeuble de rapport à partir de 80.000 € / 100.000 €, voire même moins pour un petit immeuble.

Les raisons pouvant pousser à investir dans un immeuble de rapport sont nombreuses :

• Pas de copropriété puisque vous êtes le seul propriétaire de tout l’immeuble.
• Prix d’achat au mètre carré moins élevé lorsqu’on achète tout un immeuble que pour les mêmes logements vendus séparément.
• Frais de notaire moins élevés, car dégressifs plus le prix d’achat est élevé. Vous avez plus intérêt à acheter un immeuble à 250.000 € plutôt que 5 appartements à 50.000 €
• Même principe pour les frais d’agences, les frais de dossiers bancaires, les frais de garanties qui ne seront appliqués qu’une seule fois, peu importe le nombre de logements achetés.
• La taxe foncière et l’assurance propriétaire non occupant seront également moins élevées pour une grande surface plutôt que plusieurs petites surfaces.
• Vous développez beaucoup plus rapidement votre parc immobilier en achetant un immeuble composé de plusieurs logements, et donc vos revenus fonciers.
• Cela dilue le risque d’impayés. Si vous louez un studio à 350 €, que vous devez rembourser un emprunt de 300 € par mois et que votre locataire arrête de payer son loyer, vous pouvez rapidement vous retrouver dans une situation délicate. Si vous investissez dans un immeuble de rapport avec 6 appartements, et qu’un des locataires ne paie pas son loyer ; les 5 autres loyers permettront tout de même de couvrir vos charges fixes.

Investir dans un immeuble de rapport est donc, contrairement à ce que l’on pourrait croire, moins risqué que d’investir dans un seul logement et surtout bien plus générateur de revenus !

Il y a tout de même quelques vérifications indispensables à effectuer avant de réaliser ce type d’investissement :

• Vérifier le nombre de compteurs d’eau et d’électricité.

En effet, la rentabilité de votre investissement peut être impactée si les loyers annoncés par le propriétaire actuel comprennent des charges pour l’eau et l’électricité. Si chaque appartement dispose de ses propres compteurs cela signifie que les paiements sont effectués directement par les locataires, les loyers sont donc nets (hors entretien des parties communes). Si au contraire l’immeuble ne dispose que d’un compteur (et de sous-compteurs par exemple) cela signifie que les factures d’eau et d’électricité sont payées par le propriétaire et réimputées dans le calcul du loyer.

Cette vérification est nécessaire au calcul de votre rentabilité.

• Vérifier que les loyers appliqués correspondent au prix du marché.

Si vous achetez un immeuble ou les logements sont surévalués, vous aurez beaucoup plus de mal à relouer au même prix en cas de départ des locataires. S’il vous faut baisser les loyers pour relouer, votre rentabilité en sera impactée.

• Vérifier le montant de la taxe foncière.

Ne croyez pas ce que l’on vous dit, le vendeur fera tout pour vendre son bien le plus rapidement possible et cacher les défauts de son immeuble. Pensez donc à demander une copie des 2 dernières taxes foncières dont le propriétaire actuel s’est acquitté.

Encore une fois, cette vérification a pour but de valider la rentabilité de votre projet.

• Vérifier les aspects techniques du bâtiment.

Être accompagné par un professionnel du bâtiment lors de votre visite est un plus. Il pourra vérifier plusieurs éléments importants tel que : l’état de la toiture, de la façade, la présence de fissures, d’humidité, l’état des compteurs…

Si vous découvrez un problème de toiture après votre achat, les dépenses engendrées seront payées par vous seul, étant le seul propriétaire de votre immeuble.

• Vérifier l’état des locations actuelles.

Demandez une copie de l’ensemble des baux en cours, vérifiez que le montant des loyers correspond aux déclarations fiscales du propriétaire actuel, le profil des locataires en place, que tous les locataires soient à jour de règlement.

Cette liste n’est pas exhaustive mais, rassurez-vous, Syn Loc vous accompagne dans chacune de ces étapes.