Comment choisir entre IS (Impôt sur les sociétés) ou IR (Impôt sur le revenu) pour votre SCI ?
La SCI (Société Civile Immobilière) est l’outil N°1 des investisseurs avisés car c’est à la fois un statut puissant et très souple. Lors de la création de votre SCI, vous devrez choisir un régime fiscal.
En effet, une SCI peut être imposée soit à l’impôt sur les revenus (IR), soit à l’impôt sur les sociétés (IS).
En l’absence de choix clairement exprimé, la SCI est déclarée soumise à l’IR. Cela signifie que ce n’est pas la société qui est imposée, mais les associés. C’est la raison pour laquelle on parle parfois de « transparence fiscale » pour ce type de société imposée à l’IR.
Dans ce cas, chaque année, les bénéfices (recettes moins les charges) seront à déclarer par chacun des associés dans leur déclaration personnelle de revenus en proportion de leurs parts dans la SCI. L’imposition sera alors fonction du taux marginal d’imposition personnel de chaque associé.
La SCI peut au contraire opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, les associés ne sont fiscalisés à titre personnel que si des dividendes sont effectivement distribués. Si les bénéfices restent dans la SCI, seul le bénéfice net de la SCI est soumis à l’impôt selon le barème des impôts sur les sociétés :
• 15% jusqu’à 38 120 euros de bénéfices annuels.
• 28 % pour les bénéfices supérieurs à 38 120 euros en 2020, puis 26,5 % en 2021, avant de tomber à 25% en 2022.
L’option à l’IS est irrévocable.
Néanmoins, elle peut se révéler avantageuse dans certains cas. En effet, sous cette forme, si les dividendes de la SCI ne sont pas distribués en fin d’année aux associés, ceux-ci ne subissent pas d’imposition personnelle sur les revenus issus des locations. Ils peuvent alors différer la distribution de leurs dividendes à un moment où leur rémunération personnelle aura diminué. Ils peuvent également réinvestir les dividendes dans l’achat d’un autre bien immobilier.
Il faut également savoir que si plus de 10% des recettes Hors Taxes sont issues de la location meublée, l’option IS est alors obligatoire.
La SCI à l’IS est donc intéressante d’un point de vue fiscal, sauf en matière d’imposition des plus-values. En effet, en cas de vente du bien immobilier détenu dans une SCI à l’IS, la plus-value de la vente est soumise au régime des plus-values professionnelles. Ce régime est moins intéressant que le régime des particuliers. Il faut donc avoir conscience, qu’en contre-partie de ces avantages, une partie du prix encaissé lors de la revente (en fin d’exploitation du bien) servira à payer l’impôt sur la plus-value.
