Le LMNP : la fausse bonne idée ?

Lorsqu’on souhaite investir dans l’immobilier, on est inévitablement tenté par l’investissement en nom propre plutôt qu’en société.

Mais la signification même du terme LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel, porte en lui deux limitations fortes. Tout d’abord, cela ne concerne que les locations meublées. En outre, ce statut ne concerne pas les investisseurs professionnels, qui souhaitent vivre de leurs rentes immobilières.

En effet, le LMNP pour faire de la location meublée est avantageux mais il est fortement limité : 23k€ de recettes par an et moins de 50% de vos revenus sinon basculement automatique en LMP et là ce sont les charges sociales qui vont faire très mal : 45% du résultat net professionnel.

Le recours à un comptable ou un avocat fiscaliste reste donc fortement recommandé y compris en LMNP.

Sans compter que le LMNP risque probablement d’être encore modifié dans les années à venir pour le rendre inopérant (abaissement du plafond par exemple).

Tout investisseur professionnel qui souhaite vivre de sa rente doit s’interroger et trouver une stratégie plus pérenne.

La SCI (Société Civile Immobilière) est l’outil N°1 des investisseurs avisés car c’est à la fois un outil puissant et très souple qui permet, en outre, d’éviter l’indivision (posséder un bien à plusieurs en nom propre).

L’investissement en nom propre expose quant à lui au risque d’indivision qui possède plusieurs inconvénients majeurs et n’en fait définitivement pas un outil professionnel.

L’un de ces inconvénients est que si l’un des 2 décide de vendre (en cas de conflit, de séparation,…) l’autre est obligé de suivre.

Sans parler des conséquences du décès de l’exploitant pour le conjoint ou les héritiers qui vont devoir faire un très gros chèque à l’état et qui ne le savent pas encore.

Bref, pour créer un patrimoine durable et le gérer comme bon vous semble, la SCI est l’outil indispensable avec un gros avantage : la fiscalité et le régime social ne changent pas tous les 4 matins.